انواع ساختمان

توضیحات	مهار جانبی	سقف	اسکلت و مصالح
-	بادبند، قاب خمشی	طاق ضربی، تیرچه و بلوک، کرمیت، کامپوزیت	پروفیل، ورق، میلگرد	فلزی
-	قاب خمشی، دیوار برشی	دال، تیرچه و بلوک، کرمیت، پنل پیش‌ساخته	بتن آرمه	بتنی
کاربری روستایی، مغایر با آیین‌نامه ۲۸۰۰	-	چوبی، گنبدی	خشت و کاه‌گل => ۳۵ سانتی‌متر	کاه‌گلی
حداکثر ۲+ طبقه و ۸+ متر	شناژ قائم و افقی	طاق ضربی، تیرچه و بلوک	آجر، بلوک، سنگ	بنایی
مناطق جنگلی، آسیب‌پذیر در طوفان	-	شیب‌دار	چوب	چوبی
کارخانه، انبار، سالن	بادبند	لاپه U،پرلین Z، ورق گالوانیزه، ایرانیت	قاب فلزی و خرپا	صنعتی
آسیب‌پذیر در زلزله	-	پنل پیش‌ساخته	بتنی یا فولادی	پیش‌ساخته

مراحل ساخت

• ایده کلی پروژه
• برنامه ریزی پیش طراحی
• طراحی نقشه ها و مشخصات فنی
• برگزاری مناقصه وقرارداد
• برنامه ریزی و پیش ساخت
• ساخت
• خاتمه

همه چیز از یک ایده کلی شروع می شود مثلا فرض کنید به یک سری دلایل تردد در محور سمنان – تهران افزایش پیدا می کند و تقاضا باعث یک ایده کلی و تعریض جاده می شود . یا مثلا فرض کنید در یکی از شهرهای مرزی تردد زیاد می شود و چون رفت و آمد زیاد می شود یک نفراین ایده به ذهنش می رسد یک هتل احداث کند تا افراد عبوری محل استراحت موقت داشته باشند حال مسئله این است که این هتل چه خصوصیاتی باید داشته باشد و یک سری مطالعات امکان سنجی باید صورت بگیرد که چه تعداد وارد این شهر می شوند یا چه تعداد در شهر می مانند و یا چند هتل در حال حاضر در این منطقه داریم یا هتل های موجود چند ستاره هستند یا افرادی که وارد شهر می شوند خارجی هستند یا نه و اگر هستند غالبا از چه کشوری هستند و هتل در چند طبقه باید ساخته شود . یا ممکن است یک نفر به ذهنش برسد که یک مکان تفریحی احداث کند و مجدد مباحثی که گفتیم بیان می شود این دو طرح می شوند ایده های کلی که باید یک آنالیز اولیه انجام شود و یک پیش طرح از هر دو گزینه مختلف استخراج می شود . یعنی گزینه های مختلف بر اساس پولی که شخص برای ساخت دارد مشخص می شود و قبل از طراحی برنامه ریزی پیش طراحی صورت خواهد گرفت و گزینه های مختلف طراحی می شوند و نتیجه موجب متره و برآورد گزینه ها می شود سپس به کارفرما زمان اجرا و هزینه های اجرای گزینه ها داده می شود . یعنی بیزنس پلنر شرایط را می سنجد که سرمایه گذاری که کارفرما می خواهد بکند در این منطقه جواب می دهد یا خیر سپس گزینه ها را آنالیز می کند و هزینه و اجرای آن را در می آورد و بر اساس این کارفرما می تواند تصمیم بگیرد برای مثال کارفرما هتل را انتخاب میکند چون بر اساس آنالیز ها بازگشت سرمایه بهتری دارد در مرحله بعد گزینه انتخابی به دست مشاور می رسد و نقشه ها و مشخصات فنی را برای طرح انتخابی کارفرما آماده میکند . بعد از این که طراحی انجام شد و نقشه و مشخصات کلی در آمد برای انتخاب پیمانکار مناسب اقدام می کنند . برای انتخاب پیمانکار روش های مختلفی داریم که عمده ترین آن روش مناقصه است یعنی نقشه و مشخصات را به اشتراک میگذارند و اعلام میکنند که برای مثال میخواهند یک هتل بسازند و پیمانکاران برگه های اسناد مناقصه را دریافت می کنند و پیشنهاد خود را اعلام میکنند . پیمانکاران اسناد مناقصه را دریافت می کنند در اسناد مناقصه نقشه مشاور وجود دارد به اضافه ی یک سری تضامین که پیمانکار هم یک سری آنالیز انجام می دهد و پیشنهادش را ارائه می دهد . پیشنهادات شامل توانایی فنی است یعنی اسناد مناقصه هدفش ارزیابی توانایی فنی و پیشنهاد مالی است . یعنی توانایی فنی خودش در قالب یک سری فرم اقلام و اظهار می کند و قیمت را هم همراه آن اعلام میکند . سپس این وارد دو کمیسیون مختلف می شود یکی کمیسیون فنی که توانایی فنی را ارزیابی می کند مثل بررسی تجهیزات لازم یا تعداد پرسنل یا بررسی گرید شرکت پیمانکاری که اینگونه توانایی فنی را ارزیابی می کنند و کمیسیون دوم هم کمیسیون مالی است که پیشنهاد مالی را ارزیابی می کند . سپس پیشنهاد مالی یک امتیاز و توانایی فنی نیز یک امتیاز می خورد و این ها باهم جمع شده و پیشنهاد پیمانکاران را بر اساس امتیازات رتبه بندی می کنند .

در صورت تورم پیمانکار چطور باید ضرر را جبران کند ؟ اگر قرارداد مکانیسم مالی اش فهرست بهایی باشد در فهرست بها یک آیتمی به نام تعدیل در نظر گرفته شده است که اگر قرارداد شما به هر دلیلی طولانی شد و مشمول تورم شد بر اساس فهرست بهای جدید یک ضریب تعدیلی روی آن لحاظ می شود . از طرفی هم ممکن است پیمانکار این ما به تفاوت را در حاشیه سودش لحاظ کند . ما یک قرارداد داریم و یک 25 درصد و اگر قرارداد بند درصد را داشته باشد می تواند به اندازه درصد مبلغ کلش افزایش قیمت و افزایش حجم کار داشته باشد .

بعد از مناقصه پیمانکار انتخاب شده و قرارداد با آن بسته خواهد شد . پیمانکار یک برنامه ریزی پیش ساخت انجام می دهد یعنی قبل از این که ساخت را شروع کند یک برنامه برای ساختش تدوین می کند و خلاصه آن را در اسناد مناقصه می فرستد که در ارزیابی نهایی پیمانکار موثر است . اما در ادامه برنامه گفته شده را ریزش می کند یعنی ریز جزئیات آیتم هایی که قرار است انجام دهد را تعیین می کند و این می شود برنامه پیش ساخت مثلا تاریخ ریختن فوندانسیون یا مقدار مصالح لازم برای ساخت فوندانسیون و یا مقدار ماشیم آلات و .... که این ها را به تفکیک در می آورد . و بعد ساخت را انجام می دهد و در نهایت خاتمه کار است . البته ممکن است برخی از قرارداد ها مشمول گارانتی باشند مثلا آسانسور ساختمان نیاز به تعمییر و نگه داری دارد و قراردادهایی که بار تجهیزاتی زیاد دارند تجهیزات نیاز به نگه داری دارند که نگه داری آن را نصب کننده یا پیمانکار تجهیزات باید انجام دهد . برای past-con یک برنامه ای برای آن ترتیب داده می شود برای مثال یک قرارداد برای پس از ساخت می بندند .

زمینه های اصلی ساخت

ساختمانی

• مسکونی -تجاری -آموزشی -مذهبی

زیر ساختی

• جاده -پل-سد-اتوبان-تونل-پایپینگ-آب وفاضلاب-شبکه های ارتباطی

صنعتی

• کارخانه -پالایشگاه

ساخت وساز صنعتی

منظور از ساخت و ساز صنعتی ساختمان صنعتی نیست منظور صنعتی سازی است یعنی برای مثال به جای اینکه ما از قطعات درجا استفاده کنیم مثلا دیوار را درجا بسازیم دیوار را بیرون می سازیم در کارگاه مونتاژ می کنیم . یعنی بیشتر حالت مونتاژ دارد و ماژولاراست یعنی اجزای ساختمان را بیرون می سازیم و می آوریم در کارگاه assemble میکنیم .

چرا می گوییم صنعتی ؟

چون شبیه صنعت است همانند خودرو که مثلا بدنه آن یکجا تولید میشود سیلندر آن یکجا تولید میشود ، چراغ آن یکجا تولید شده و در یک مکان assemble میشود که به آن فرآیند تولید صنعتی می گویند . در ساخت و ساز صنعتی هم قطعات پیش ساخته هستند .

• الهام از فرایند تولید صنعتی
• طراحی و ساخت ماژولار
• قطعات پیش ساخته

مزایا

• افزایش کیفیت

افزایش کیفیت به دلیل مساࢨل کنترل کیفیت

• افزایش بازدهی

مثلا شما زمان صرف عمل آوری بتن نمی کنید بتن جای دیگر عمل آوری میشود و در محل مونتاژ میشود .

• کاهش هزینه

به جای استفاده بیش تر از تجهیزات و نفرات بیشتر از قطعات پیش ساخته شده استفاده می کنیم که باعث کاهش نفرات و کاهش هزینه میشود .

• کاهش ازدحام کارگاه

با کم شدن نفرات در کارگاه متعاقبا ازدهام کاهش می یابد.

معایب

• بحث اتصالات
• حمل و نقل و هزینه های آن

مراحل آغاز ساخت

تعیین دورنما

مثلا با احداث جاده فلان به چه چیزی میخواهیم برسیم ، مثلا میخواهیم ترانزیت کالاهای فلان شهر مرزی را ساپورت کنیم به چه عددی میخواهیم برسیم این که الان چقدر است و با این جاده به چه ظرفیتی میخواهیم برسیم .

تعیین قلمرو

قلمرو یعنی حدود کار را مشخص کنیم مثلا میخواهیم جاده بسازیم فقط جاده را قرار است بسازیم و به بقیه مساࢨل نمی پردازیم مثلا پلیس راهش به عهده ما نیست .

نیازمندی ها

منشا و علت نیاز کجاست

تعیین موقعیت

موقعیت دقیق پروژه کجاست ؟ موقعیت دقیق آن x ‘ y ‘ z اگر مثلا خط لوله است از چه مکان هایی رد می شود از چه دره ها و کوه هایی عبور می کند .

بودجه

مسئله به این صورت است که باید در نظر بگیریم بودجه کلی که میتوانیم تامیین کنیم چقدر است و یا از کجا قرار است تامین شود یا قراره مردم پولش را پرداخت کنند یا بانک پول پروژه را می دهد و بعد از چند سال بهره برداری می کند و پولش را برمیدارد و بعد تحویل می دهد به اداره مربوطه مثلا به سازمان راه داری . به این قرارداد Bot میگویند یعنی خودش می سازد و بهره برداری می کند و هزینه ای که داده را با سودش برمیدارد بعد تحویل اداره راه میدهد .

• مثال

می خواهند یک اتوبان بسازند افراد خود بانک هزینه تمام شده را آنالیز می کنند و محاسبه می کنند چقدر طول میکشد تا اجرا شود و بعد با دقت بالایی دوره بازگشت سرمایه اش را هم بدست می آورند مثلا اگر هزینه هزار میلیارد سرمایه گذاری کنند و طی 10 سال برگردد و ممکن است 4 سال هم روی آن بگذارد و قرارداد 14 ساله ببند و بعد از 10 سال به پولش برسد و 4 سال هم سود کرده و بعد 14 سال تحویل اداره راه میدهد این یک معامله برد برد است چون اداره راه هم از هیچی صاحب راه می شود .

زمانبندی

این که پروژه چه زمانی شروع شود و چه زمانی تموم شود این ها روی هم تاثیر دارد . و اینکه بودجه چگونه تزریق می شود سال یه سال یا ماه به ماه و ... زمان بندی برنامه بودجه را تعیین میکند .

قوانین و الزامات فنی

یک سری قوانین مشخصی داریم همانند مقررات ملی که قوانین ملی هستند همچنین قوانین لوکال هم داریم که ضوابط شهرداری ها هستند و وابسته به محل ساخت این ها مشخص می شود .

بازیگران ساخت

چه کسانی در ساخت درگیر هستند ؟

بازیگران اصلی

• کارفرما(مالک-سرمایه گذار)
• مشاور(طراح)
• پیمانکار(عمومی)

معمولا سه یا چهار بازیگر اصلی داریم:

کارفرما یا مالک یا سرمایه گذار البته این ها می تواند متفاوت باشد مثلا در مثالی که زدیم مالک اداره راه است و سرمایه گذار بانک ملی است به این دو دستگاه کارفرما می گوییم . یا دستگاه بهره بردار چون هر دو بهره بردار هستند و مثلا یکی ده سال اول بهره برداری می کنند و یکی بعد از دیگری بهره برداری می کند . این می شود تعریف کارفرما کسی که صاحب اون محصول خواهد شد و یا در اون سرمایه گذاری می کند . معمولا کارفرما سواد ساخت ندارد و چون سواد ساخت ندارد از کسی که سواد ساخت دارد کمک می گیرد این شخص مشاور است . مشاور کار طراحی را انجام می دهد و بعد از انجام طراحی و پرداخت پول توسط کارفرما ساخت توسط پیمانکار انجام می شود .

به این سه بازیگر اصلی ذینفعان کلیدی گفته میشود.

بازیگران فرعی

یک سری ذینفعان یا بازیگران فرعی هم داریم:

• مشاوران فرعی(تاسیسات مکانیکی و الکتریکی و ...)

خود مشاور اصلی با یک سری مشاور دیگر قرارداد ببند .

• پیمانکاران جز

• تامین کنندگان مصالح و تجهیزات پیمانکار با یک سری پیمانکار برای انجام ساخت قرارداد

• آزمایشگاه و موسسات بازرسی
• مشاوران مالی و حقوقی
• کارگزاران بیمه
• سازمان ها و موسسات دولتی ذیربط

• نکته

فرض کنید در بحث احداث جاده کشاورزانی که زمین شون خریداری شده هم برای احداث جاده ذی نفع اون پروژه محسوب می شوند و ذینفع الزاما به معنی نفع نیست و همین که ارتباط داشته باشند با محتوای پروژه ذینفع محسوب می شوند .

در کنار بازیگران اصلی یک عامل چهارم نیز میتواند وجود داشته باشد که به آن قرارداد چهارعاملی می گویند. معمولا برای اینکه کارفرما بتواند مشاور و پیمانکار را کنترل کند و از دعواشون جلوگیری کند یا از تبانی شون جلوگیری کند نیاز به مشاور حقوقی ویا مشاور مدیریت پروژه و مشاور مالی و مشاور زمانبندی دارد که یک مجموعه مدیریتی است که PMO یا project management office میگویند .

مطالعات امکان سنجی

یعنی مشخص شد که برای مثال می خواهیم یک جاده ای را بسازیم .

تعیین اهداف پروژه

یعنی جاده ای که قرار است بسازیم چه کاری انجام می دهد و چه امکاناتی را به همراه دارد .

مطالعات منطقه ای

مشاور می رود به اون منطقه و براساس یک سری فاکتور های مشخص اطلاعات را جمع میکند . یک بخشی از اطلاعات را خودش مانیتور می کند و یک بخش را از سازمان ها و ارگان های اون منطقه دریافت می کند.

جستجو و انتخاب کارگاه

جایی که زمین به نسبت مسطح باشد و ماشین بتواند عبور و مرور کند و آنتن دهی را چک می کنند و ... که یک سری فاکتور ها دارد.

ارزیابی اقتصادی

زمان بندی

بودجه بندی

مدلسازی اطلاعات ساخت

• نقشه سه بعدی
• تخمین هزینه
• زمان بندی
• هماهنگی بین دیسپلین های مختلف
• ایجاد پروتکل های ساخت
• تحلیل سازه
• بررسی انطباق با آیین نامه
• تحلیل بازدهی انرژی
• تحلیل نفوذنور

مزایای استفاده از مدل اطلاعات ساخت

• افزایش بازدهی در فرآیند های طراحی و ساخت
• کاهش خطاهای طراحی و ساخت
• کاهش تغییرات
• کاهش زمان اجرای پروژه
• متره و برآورد خودکار
• تسهیل سناریوسازی