اسناد ساخت

بعد از اینکه خواستیم کار را شروع کنیم یک سری مستندات نیاز داریم که این مستندات شامل نقشه و مشخصات فنی میشود .

نقشه ها

روابط بین اجزای ساختمان _ موقعیت _ اندازه _ تعداد _ مصالح مورد استفاده _ رنگ و طرح مشخص می شود .

• روابط بین اجزای ساختمان
• موقعیت
• اندازه
• تعداد
• مصالح مورد استفاده
• رنگ و طرح

مشخصات فنی

در مشخصات فنی هر چیزی که در نقشه نمی تواند مشخص شود در مشخصات فنی تشریح می شود مثلا نصب سیستم تهویه مراحل فوق را دارد .

• جزئیات و نوع مصالح
• رویه‌های ساخت
• مشخصات مصالح
• روش نصب مصالح و تجهیزات

محل نصب تهویه در نقشه است و نحوه نصب آن در مشخصات فنی است .

فرمت استاندارد مستند سازی

ما در ایران فرمتی برای مستند سازی نداریم (فرمت استاندارد) ولی درآمریکا یک فرمت به نام Master format داریم که در این مستند فرمت و زبان مشترک داریم. این زبان مشترک مستند سازی چه مشکلی را حل می کند ؟ شما نقشه و مشخصات فنی را که طراحی می کنید اگر مستندات ساخت به طور کلی فرمت استانداری نداشته باشد ممکن است استفاده کننده سردرگم شود اما در مستر فرمت این مشکل حل شده و برای مثال گفته اگر میخواهید یک سند را ایجاد کنید سیستم تهویه اش را مثلا در فصل 15 مشخص کنید و فصل 15 شامل این زیرفصل ها می شود پس ترتیب آن مشخص است وقتی یک استاندارد ایجاد می کنید وقتی وارد هر پروژه بشوید فصل 15 مثلا برای تهویه است و نیاز نیست ورق بزنید و سردرگم شوید .

Master format : یک کتاب و زبان مشترک برای مستند سازی

• ترتیب فصل‌ها
• زبان مشترک
• مستر فرمت
• امریکا
• کانادا

کتابچه راهنمای پروژه

یک پروژه وقتی مراحل مختلفش طی میشود از فاز صفر تا اتمام آن یک زوم کن درست می کند و اسناد مختلف به صورت خلاصه درون آن قرار می دهند از مهم ترین آن اسناد مناقصه است که بعد بتواند به آن رجوع کند .

• روبرگ
• اسناد مناقصه
• فهرست نقشه‌ها
• فهرست پیمانکاران
• شرایط پیمان (عمومی، خصوصی و مکمل)
• فرم قرارداد (توافقنامه، تضامین، شرایط پرداخت، مجوزها، گواهی‌ها)
• دفترچه مشخصات فنی
• نقشه‌ها (روبرگ، نقشه سایت، محوطه، معماری، سازه، مکانیکی، الکتریکی)

توجه

حال می خواهیم شروع کنیم به ساخت مشاور نقشه و مشخصات فنی را تهیه می کند و میاد یک پیمانکار عمومی را انتخاب می کند . پیمانکار عمومی اسناد مناقصه اش را معمولا مشاور تهیه می کند ولی بعضی از سازمان ها خودشون امور پیمان دارند و خودشان اسناد مناقصه را تهیه می کنند . اسناد مناقصه که تهیه شد پیمانکاران مختلف در مناقصه شرکت می کنند و یک نفر برنده می شود معمولا یک پیمانکار اما ممکن است پیمانکاران دیگری نیز درگیر موضوع بشوند اما دو حالت دارد یا پیمانکاران دیگر با پیمانکار عمومی وارد معامله میشوند و پیمانکار عمومی مسئولیت اون هارو به عهده می گیرد یا قراداد عامل چهارم را داریم مثلا در پروژه های نفتی نمی توان یک پیمانکار عمومی را گذاشت و در پروژه های نفتی ماهیت کار به صورتی است که پبمانکاران هر کدام تخصص خودشون رو دارند و یک پیمانکار عمومی وجود ندارد که تخصص همه این ها را داشته باشد به همین دلیل یک عامل چهارم را تعریف میکند وعامل چهارم بین بین پیمانکاران هماهنگی ایجاد میکند .

پروژه اگر متوسط باشد یک پیمانکار عمومی و یک سری زیرپیمانکار یا sub contractor پیمانکار جزء داریم .

اگر پروژه کوچک باشد یک پیمانکار کلی داریم .
اگر پروژه خیلی بزرگ باشد عامل چهارم داریم که هماهنگ کننده بین پیمانکاران است

پیمانکار عمومی

مسئولیت کل پروژه با هزینه و تاریخ معین

در مدیریت پروژه یک بحث مهمی است به نام SPR یعنی Single point r.. یعنی وقتی یک کار را میخواهید به یک نفر بسپارید فقط به یک نفر بسپارید چون اگر به دونفر بسپارید به هم پاس کاری میکنند.

مسئول زمانبندی پروژه

(زمانبندی جزئی که در قرارداد داده شده و زمانبندی کلی که در مناقصه داده شده است را باید مسئولیت اش را به عهده بگیرد و در موعد مقرر پروژه را تحویل دهد .)

هماهنگی بین پیمانکاران جزء

(یعنی پیمانکاران جز شکایت و اختلاف هایشان را پیش کارفرما نمی برند ولی در برخی مواقع کارفرما میتواند در ارتباط بین پیمانکاران جز و عمومی ورود کند زمانی که مثلا پیمانکار حقوق بیمه پرسنلش را نداده باشد در این صورت کارفرما میتواند از صورت وضعیت پیمانکار کم کند و بیمه پرسنلش را پرداخت کند چون در قرارداد ذکر شده بیمه بر عهده پیمانکار است واگر ندهد پروژه به مشکل خورده و کارفرما متضرر میشود . )

تعیین روش‌ها و تکنیکهای ساخت

( این که چه چیزی بسازیم را مشاور و کارفرما تعیین می کنند اما چطور بسازیم را پیمانکار تعیین میکند .)

مراقبت از ایمنی کارگاه

سرپرست کارگاه

• نماینده پیمانکار عمومی در کارگاه
• نظارت مستمر بر ساخت
• هماهنگی بین عوامل
• اطمینان از اتمام کارها
• انطباق پیشرفت با زمان‌بندی
• اطمینان از عدم تداخل کاری پیمانکاران

پیمانکار عمومی برای اینکه یک نفر بتواند کارگاه را مدیریت کند یک نفر را به عنوان رئیس کارگاه انتخاب می کند . *سرپرست کارگاه نماینده پیمانکار عمومی در کارگاه است و نظارت مستمر بر ساخت دارد منظور این جا ناظر مقیم نیست و ناظر مقیم از سمت مشاور مستقر می شود . سرپرست کارگاه حواسش به این است که هرکس کار خودش را درست انجام دهد و نظارت بر چگونگی ساخت دارد . * مورد دیگر این است که بین عوامل هماهنگی برقرار میکند مثلا هرروز در آخر وقت برنامه فردا را نگاه می کند و بین عوامل هماهنگی ایجاد میکند که اکیپ ها چه زمانی وارد و خارج شوند . * اطمینان از اتمام کار بعد از اینکه کار انجام شد میرود بالای سرکار چک میکند دستگاه را درست بسته یا قالب ها درست چفت شده یا بتن به درستی به عمل آوری شده . * انطباق پیشرفت با زمان بندی برنامه زمانبندی که پیمانکار موظف است به آن پایبند باشد کنترل انطباق آن وظیفه سرپرست کارگاه است . و هرکجا تاخیری پیش بیاید باید گزارش کند نمی تواند زنگ بزند و مستقیم پیگیری کند باید تماس بگیرد و گزارش کند که مصالح تاخیر دارد . البته در کارگاه های کوچک یک نفر تمام کار هارا به عهده دارد اما در پروژه های بزرگ گزارش روزانه تهیه میشود و در گزارش روزانه یکی از آیتم ها مشکلات و تاخیرات کارگاه است . *اطمینان از عدم تداخل کاری پیمانکاران حرفه ها و جنبه های کاری را طوری از هم تفکیک میکند که تداخل کاری پیش نیاید . و مصالح و تجهیزات طوری در کارگاه چیده شوند که در دسترس پیمانکاران جز باشد مشکلی رخ ندهد .

انتخاب پیمانکار

مناقصه عمومی

مناقصه ای است که یک فراخوان عمومی در روزنامه های کثیرالانتشار یا سایت های مناقصه که همه به آن دسترسی دارند قرار داده میشود .

سازمان های دولتی ملزم هستند که این کار را انجام دهند وگرنه سازمان بازرسی به آنها ایراد می گیرد .

در مناقصه ما دو کمیسیون فنی و مالی داریم که از برآیند این دو پیمانکار کار انتخاب می شود .

معمولاً در مناقصه کمترین قیمت انتخاب می شود ولی ممکن است امتیاز فنی نیز در ارزیابی سهم داشته باشد .

• پروژه‌های بزرگ (دولتی)
• فراخوانی عمومی (روزنامه رسمی)
• کمترین قیمت

مناقصه خصوصی

پیمانکاران از پیش تعیین می شوند . مثلاً بین ۵ پیمانکاری که خودش می شناسد برای آنها دعوت نامه می فرستد و دیگر به صورت پابلیک منتشر نمی کند و فقط دعوت نامه را برای چند نفر می فرستد .

• پیمانکاران از پیش تعیین شده

ترک تشریفات

یعنی دعوت نامه به صورت عمومی منتشر نمی شود و یک نفر را که مثلا قبلا با آن کار کرده ایم را می خواهیم به عنوان پیمان کار مشخص کنیم . این کار باید با دلایلی توجیه شود مثلاً سابقه قبلی همکاری با پیمانکار . یا ممکن است یک پروژه محرمانه باشد و با یک پیمانکار به خصوص بخواهیم کار کنیم .

پس مناقصه عمومی پخش بین همه است و مناقصه خصوصی بین چند نفر است و ترک تشریفات یک نفر است .

بعضی از سازمان ها مثل بانک‌ها یا نوسازی مدارس خودشان واحد مهندسی دارند اما خودشان نمی توانند بسازند چون واحد مهندسی کارش نظارت است و ساخت و ساز را انجام نمی دهد اما بعضی از سازمان ها مثل سپاه خودشان می سازند .

• سابقه قبلی همکاری با پیمانکار

روشهای تحویل/انواع قرارداد

• طراحی-مناقصه-ساخت

DBB یا Designing – bid – build

فرم کلی و نرمال ساخت و ساز است یعنی یک مشاور کار طراحی را انجام میدهد بعد مناقصه برگزار می شود و یکی هم کار و ساخت را انجام می دهد .

• طرح و ساخت

DB یا Designing - build

قرارداد طرح و ساخت مناقصه ندارد . مثلاً شرکت کیسون طرح و ساختی کار می کند . یعنی هم طراحی و هم ساخت به یک نفر محول می شود .

Bid طراح را از سازنده تفکیک میکند

مزایا و معایب

طراحی و مناقصه و ساخت به دلیل برگزاری مناقصه در بین سازنده ها کمترین قیمت را انتخاب می کنند . معمولاً از لحاظ مالی ارزانتر است نسبت به طرح و ساخت اما چون فرایند مناقصه یک فرآیند طولانی است کند تر انجام می شود چون بروکراسی طولانی دارد .

طرح و ساخت مزایاش آن نسبت به طراحی مناقصه و ساخت این است که چون به صورت یکپارچه توسط یک سازمان انجام می شود مثلاً شرکت کیسون خطاهای طراحی و مشکلات اجرایی در همان شرکت بررسی و برطرف می‌شود و دعوای بین مشاور و پیمانکار خیلی کم می شود اما در مناقصه طراحی و ساخت این مشکلات به وجود می آیند .

نوع قرارداد را کارفرما مشخص میکند .

• مدیریت ساخت/پیمان
• تحویل/تفویض یکپارچه
• مشارکت عمومی-خصوصی
• ساخت ناب

حال چرا مهندسی ؟ با دیزاین چه تفاوتی دارد ؟

برای مثال اگر شما بخواهید یک ساختمان ۴ طبقه بسازید یک نفر باید آن را طراحی کند . درست است که طراحی هم یک نوع مهندسی است ولی فاز طراحی مهندسی سنگین تر است به همین دلیل بعد از آن تدارکات هم می آید معمولاً برای قراردادهای سنگین مثل قراردادهای نفتی این روش انجام میشود . که یک فاز مطالعات دارد و بر اساس اون مطالعات یک سری سند تولید می‌شود که نقشه هم جزئی از این سند است و یک سری تجهیزات میخواهید و مشخصاتی که روی طراحی تاثیر دارد و بعد از طراحی فاز تامین تدارکات دارید . در بعضی از قراردادها نصب تجهیزات خودش نیاز به تخصص دارد و بار سنگینی را هم در قرارداد دارد یعنی هم ساخت و ساز را داریم و هم نصب تجهیزات به این قراردادها epcc می گویند .

مثلاً اگر برج تقطیر را از آلمان سفارش دهید خودشان باید بیایند و آن را نصب کنند و مدیریت نصبش هم با خودشان است.

Bot برای پروژه هایی مثل راهسازی استفاده می شود .

برای مثال بانک سرمایه گذاری می کند و می سازد بعد بهره‌برداری را هم می‌کند و تحویل اداره راه می دهد .

حال اگر پروژه مالکیتش هم بانک باشد باید مالکیت آن را هم منتقل کند ولی اگر مالکیت آن با راه و شهرسازی باشد بانک فقط می سازد بهره برداری میکند و انتقال میدهد .

طراحی-مناقصه-ساخت

در فاز طراحی قلمرو مشخص میشود و یک فاز پیش طراحی دارد که مستندات ساخت و مناقصه را تهیه می کنند .

بعد از این مستندات مناقصه به عنوان اسناد مناقصه منتشر می‌شود به این صورت که یک اطلاعات کلی در روزنامه می زنند مثلاً در این پروژه می خواهیم بیمارستان بسازیم با مشخصات فوق و مبلغ اعتبار فلان . سپس یک آدرس و یک زمان رو برای دریافت مدارک مناقصه می‌زنند و پیمانکاران مراجعه می کنند و اسناد مناقصه را دریافت می‌کنند و یک مهلت هم برای پاسخگویی دارند و فرم‌های مناقصه را پر می کنند و در سه پاکت برای کارفرما می فرستند .

طراحی (مشاور)

طراحی با مشاور است و مشاور طرح اولیه را می دهد بعد پیمانکار عمومی انتخاب می شود .

• تعریف قلمرو
• پیش طراحی
• تهیه مستندات ساخت

انتخاب پیمانکار (مناقصه)

پیمانکار عمومی از طریق مناقصه انتخاب میشود پیمانکار عمومی پیمانکاران جز را انتخاب می‌کند و ساخت و ساز انجام می شود .

• انتخاب پیمانکار عمومی
• برگزاری مناقصه (توسط پیمانکار عمومی)
• انتخاب پیمانکاران جز

معایب:

زمانبندی طولانی به دلیل برگزاری مناقصه مزایا: هزینه کمتر

طرح و ساخت

برگزاری مناقصه انجام می‌شود و طراحی و ساخت را یک شخص یا یک شخص حقوقی به عهده میی‌گیرد .

کارفرما با مناقصه یک طراح و سازنده انتخاب می‌کند و آن شرکت خودش یک مشاور و یک پیمانکار دارد .

• برگزاری مناقصه
• طراحی و ساخت